全國首單住房租賃類REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）產(chǎn)品3日正式發(fā)行設(shè)立，并將于近期在深交所綜合協(xié)議交易平臺掛牌轉(zhuǎn)讓。這是我國市場發(fā)行設(shè)立的首單長租公寓權(quán)益型類REITs產(chǎn)品。我國市場首單美元基金的類REITs產(chǎn)品也于近期完成發(fā)行。

　　近年來，我國市場類REITs產(chǎn)品隊伍不斷擴編，業(yè)務(wù)模式也出現(xiàn)多種市場化嘗試。業(yè)內(nèi)人士判斷，當前我國市場已經(jīng)處在從類REITs走向公募REITs的關(guān)鍵節(jié)點。

　　新派公寓專項計劃由渤海匯金證券資產(chǎn)管理有限公司擔任計劃管理人，以位于北京市國貿(mào)CBD區(qū)域的“新派公寓”作為標的物業(yè)資產(chǎn)，產(chǎn)品總規(guī)模2.7億元，期限5年。其中優(yōu)先級產(chǎn)品規(guī)模為1.3億元，獲得AAA評級，發(fā)行利率5.3%。該產(chǎn)品不依賴主體信用，僅憑借公寓資產(chǎn)的租金回報和良好的物業(yè)增值預(yù)期，獲得了優(yōu)先級和權(quán)益級投資者的認可。

　　業(yè)內(nèi)專家認為，長租公寓具有“租金收入穩(wěn)定、運營模式清晰”的特點，符合資產(chǎn)證券化對于基礎(chǔ)資產(chǎn)現(xiàn)金流的相關(guān)要求，是開展資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的適合行業(yè)。住房租賃企業(yè)發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，既可以為收購房源并改建成長租公寓、實現(xiàn)規(guī)?；l(fā)展提供資金支持，也可以進一步促進企業(yè)強化管理能力、提升服務(wù)水平。

　　從國內(nèi)首單交易所類REITs產(chǎn)品2014年在深交所推出以來，我國市場創(chuàng)新REITs產(chǎn)品隊伍不斷擴編。數(shù)據(jù)顯示，截至11月3日，深交所已發(fā)行類REITs證券化產(chǎn)品13只，總發(fā)行規(guī)模298.4億元。國內(nèi)類REITs產(chǎn)品的標的資產(chǎn)類型也已包括了寫字樓、購物中心、門店、物流倉儲、公寓等。

　　除標的資產(chǎn)不斷擴編，類REITs發(fā)行模式的創(chuàng)新也在同步推進。例如，我國市場首單美元基金的類REITs“渤海匯金-中信資本悅方ID Mall資產(chǎn)支持專項計劃”（下稱“ID Mall專項計劃”）于近期成功發(fā)行，并將在完成備案后赴深交所掛牌交易。

　　“ID Mall專項計劃”是具有權(quán)益型REITs屬性的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，中信資本旗下基金作為發(fā)起人及基金管理人，渤海匯金證券資產(chǎn)管理有限公司作為計劃管理人，發(fā)行規(guī)模為27.7億元。該計劃以湖南長沙悅方ID Mall購物中心為標的資產(chǎn)，采取分級結(jié)構(gòu)，優(yōu)先A檔與優(yōu)先B檔證券分別獲得“中誠信證評”給予的AAA與AA+評級，權(quán)益檔未評級。

　　“ID Mall專項計劃”也是國內(nèi)首單脫離企業(yè)主體增信（或整租）的市場化創(chuàng)新嘗試。

　　類REITs業(yè)務(wù)近年來的持續(xù)探索和穩(wěn)步發(fā)展，不僅使其成為境內(nèi)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的重要組成部分，也為我國市場推出國際標準REITs積累了法律交易結(jié)構(gòu)、商業(yè)模式等經(jīng)驗，培育了投融資市場。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)資深專家判斷，經(jīng)過十余年的技術(shù)儲備，當前我國市場已經(jīng)處在從類REITs走向公募REITs的關(guān)鍵節(jié)點。未來可能出現(xiàn)以公募基金為載體的公募REITs，與以資產(chǎn)證券化為載體的標準化非公開REITs并存的局面。同時，類REITs以及公募REITs也有望從投行發(fā)行為主的業(yè)務(wù)模式，向以資產(chǎn)管理為核心的業(yè)務(wù)模式轉(zhuǎn)型。

　　在中國資產(chǎn)證券化研究院REITs專業(yè)委員會主任委員李耀光看來，在正杠桿效應(yīng)的帶動下，REITs概念的資產(chǎn)證券化將成為一個蓬勃發(fā)展的結(jié)構(gòu)金融業(yè)務(wù)領(lǐng)域?，F(xiàn)階段，類REITs產(chǎn)品除了繼續(xù)作為企業(yè)融資的工具，還開始成為包括內(nèi)外資地產(chǎn)私募基金、投資集團等的投融資模式的重要組成部分，類REITs的產(chǎn)品價值開始從融資向投資發(fā)展。未來，各類REITs產(chǎn)品可望進一步回歸投資導(dǎo)向的本質(zhì)，促進不動產(chǎn)金融屬性與使用屬性分離，帶動持有和租賃共興。